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广州建设共有产权住房,为大湾区发展做好人才储备

2019-09-27
摘要在这一稳房价有利的情形下,广州市更应把握时机,进一步优化房地产市场结构,满足市民对住房的刚性需求,降低居民生活成本和生活压力。以住房政策为支撑,为粤港澳大湾区的发展做好人才储备,释放城市活力。

作者:谢慧如(澳门太阳城游戏政策研究中心研究助理)

粤港澳大湾区是中国经济核心重地之一。在人口增长放缓的大背景下,广州如何维持人才吸引力,以推动粤港澳大湾区发展,则显得至关重要。其中,住房是重要的民生问题,也是人才决定去向的重要考虑因素之一。目前我国一线城市房价高企,人才生活成本压力大,建设共有产权房是实现住有所居的重要保障。

共有产权住房被纳入了2019年广州十大民生实事。20194月,广州市南沙区发布了首个试点共有产权住房的细则。20198月,住房和城乡建设部表示,将加快推动住房保障立法。对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市,要督促加大公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房,加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。

共有产权房是一种政策性住房,指政府与购房者按一定比例共同拥有房屋产权,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给购房者。共有产权房因有政府政策支持,使用权和处置权也往往有一定的限制,销售价格一般低于同地段、同品质商品住房价格水平。建设共有产权房是满足住房刚需、抑制房价过快上涨、实现只住不炒的重要手段。

我国京沪广共有产权住房制度对比

2016年上海市颁布《上海市共有产权保障住房管理办法》;2017年北京市颁布《北京市共有产权住房管理暂行办法》;20194月广州市颁布《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则(征求意见稿)》。下面我们对比京沪广三市的共有产权住房制度。

1 京沪广共有产权住房制度

广州市的共有产权住房的试点时间晚于京沪两市,相关政策具有一定的广州特色。例如,对非户籍人口接纳度较高、保留共有产权住房的投资属性、保障落户和子女入学等。我们认为产生这种政策差别的主要原因是,北京市和上海市的常住人口已接近饱和,而广州市南沙区作为新区,离广州市中心城区远,常住人口规模少,对人口流入的承载空间大,因此共有产权住房政策比京沪宽松。2018年底,广州市南沙去常住人口数目仅为75.17万人,根据《广州市南沙新区城市总体规划(2012-2025)》,到2025年,南沙区常住人口规模约为230-270万人。京沪共有产权房试点经验

京沪共有产权房试点经验

北京和上海较早对共有产权住房进行试点,为我们留下了不少宝贵经验。

第一,上海和北京的部分共有产权住房,因位置偏远,弃购率高。例如北京市中铁碧桂园约70%弃购率,房山区金隅·金林嘉苑公开选房当天弃购率将近80%,金融街·金悦嘉苑弃购率达98.5%。位置偏远、交通不便、子女入学未必有保障等因素是弃购的常见原因。因此,共有产权住房的建设应合理统筹规划,完善周边生活配套设施,例如医疗、教育、交通等。第二,严格核查申请主体资格,谨防投机行为。共有产权房因其价格一般低于周边商品房,一些消费者容易抱有钻空子心理。严格审核申购主体资格,打压投机行为,真正保障夹心层群体的住房需求。第三,保证共有产权住房质量。过去全国各地试点经验来看,相比普通商品住房,共有产权住房容易出现户型不好、采光差、质量和管理差等问题。最后,如何定价、内外循环等都是制定政策的关键议题。

北京和上海人口已进入管控阶段,因此其相关政策无法完全适用于广州。需要基于充分的市场调研和摸底排查,广泛征求意见,各界共同探讨和制定广州市共有产权住房的相关政策细节。

广州市保障性住房体系现状

目前广州市的保障性住房主要有:经济适用房、公共租赁住房(含廉租房)、共有产权住房。经济适用房仅面向本市户籍的低收入家庭,由于存在较多的寻租空间,现已基本停建。公共租赁住房(含廉租房)面向本市户籍的住房困难家庭和稳定就业来穗人员,公租房的租金一般比同地段住房租金低30%。但自实施以来,广州市公租房频频遇冷,主要原因是申请门槛高、公租房位置相对偏远、周边缺乏配套设施等。2017年底,广州市对公租房政策进行了调整,包括降低居住证要求、延长合同期限、新增保障群体、取消收入线准入标准和资产限额等,配合租售同权的政策,广州市公租房市场反应回暖。

共有产权住房在广州市为新兴产物,其产权特点介于经适房和公租房——政府与购房者按一定比例共同拥有房屋产权,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给购房者。共有产权房因有政府政策支持,使用权和处置权也往往有一定的限制,销售价格一般低于同地段、同品质商品住房价格水平。共有产权住房的功能和定位主要为两个方面,一是解决本市户籍的困难家庭住房问题,二是引进符合一定要求的高端人才。共有产权房因有政府政策支持,使用权和处置权也往往有一定的限制,销售价格一般低于同地段、同品质商品住房价格水平。建设共有产权房是满足住房刚需、抑制房价过快上涨、实现“只住不炒”的重要手段。建设共有产权住房是广州市加快建设多主体供给、多渠道保障、建立健全租购并举住房制度的重要一环,能够切实解决一部分户籍人口的住房刚需,也能提高对特定人群定居广州的吸引力。根据广东省《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,未来的住房供应体系应是构建公共租赁住房、共有产权住房、商品住房相结合的住房保障和供应体系,丰富住房保障体系,实现住有所居目标。

在广州现行保障性住房体系中,与公租房相比,我们认为发展共有产权住房有以下优势: 第一,财政压力小,具备较大的市场化发展潜力。公租房建设需要政府投入较高的建房资金,并长期提供租赁补贴。相比之下,建设共有产权住房,政府一般通过低价供应土地、税收优惠等方式降低住房成本,前期不要求政府的大量财政投入,后期也不需要政府持续的资金维持,政府财政压力小。第二,购房者安全感和获得感强。公租房的租赁者没有住房产权,住房稳定性、装修个性化、社区参与感等方面较差。共有产权住房的购房者拥有房屋的部分产权和相关保障,在一定条件下还可以获得全部产权,因此“主人”意识强,产权也增加了购房者的安全感、对城市和社区的归属感,家庭的获得感和幸福感故此较强。第三,促进社会就业。公租房由政府长期提供住房租赁补贴,这一类的补贴具有明显收入效应——保障家庭将补贴看作收入增加的一部分,因此会减少劳动时间、增加闲暇时间。因此,长期的租赁补贴会削弱家庭工作和增加收入的激励。相比之下,共有产权住房能够激励家庭具有增加收入,这种激励效应主要体现在:产权具有强制储蓄功能,家庭需要通过劳动获得相应收入,以按期偿还贷款;家庭为了拥有全部产权,会努力工作、增加收入。

未来展望

在经适房逐渐退出舞台、公租房具有一定局限性的背景下,广州市探索和发展共有产权住房具有重要意义。广州市住建局近期表示正在研究共有产权住房制度,有望今年之内能够出台关于共有产权住房筹集、建设、租赁分配的实质性政策。目前广州市南沙区的共有产权住房试点项目首筑花园已落地,其中有7栋为人才住房。

2017年中国乡城人口流动调查数据显示,租赁住房是广州市新市民住房的主要来源,为59.72%。广州市新市民住房自有率低,仅为4.51%,低于15个城市的样本平均值15.2%。同时据各市统计年鉴数据显示,广州市的居住成本低于北上深。在这一稳房价有利的情形下,广州市更应把握时机,进一步优化房地产市场结构,满足市民对住房的刚性需求,降低居民生活成本和生活压力。以住房政策为支撑,为粤港澳大湾区的发展做好人才储备,释放城市活力。

本文仅代表作者个人观点。

 

 



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